В последнее время все чаще в материалах СМИ встречается аббревиатура 'ТСЖ'. И если сама расшифровка 'товарищество собственников жилья' горожанам все-таки знакома, то сама суть понятия не всегда ясна. В материале мы даем подробное описание этого понятия: его формы, законодательные основы и немного истории.

Сама идея ТСЖ берет свое начало от латинского слова 'кондоминиум'. Это понятие получило большое распространение в ряде государств, в частности в США.

Российский эквивалент кондоминиума называется 'товарищество собственников жилья'.

ТСЖ - это юридическое лицо, некоммерческая организация, созданная на основе объединения собственников помещений многоквартирного дома для совместного управления, находящегося в совместном владении и пользовании собственников помещений этого дома, а также ведения хозяйственной деятельности в таком доме в виде эксплуатации общего имущества, строительства дополнительных помещений и объектов общего имущества и сдачи в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Такие объединения собственников недвижимости имеют различные формы:

временные и постоянные сообщества (Terminating Societies и Permanent societies, building and loan associations) в Великобритании в XIX веке;

строительные союзы в Германии;

города-сады в дореволюционной России;

жилищные кооперативы (ЖК), жилищно-арендные кооперативные товарищества (ЖАКТ) в период НЭПа;

молодёжные жилые комплексы (МЖК) в СССР в 1970-1990 годы;

территориальные сообщества жителей (англ. Planning Unit Developments - PUD), кондоминиумы (англ. condominium association), кооперативы (англ. cooperatives) в США и Канаде;

синдикаты во Франции;

квартирные акционерные общество в Финляндии;

объединения совладельцев многоквартирных домов (укр. об'Дднання спЖввласникЖв багатоквартирного будинку, ОСББ) на Украине;

товарищества собственников жилья (ТСЖ) и жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) в России.

Главное отличие ТСЖ от подобных западных организаций заключается в том, что термином 'кондоминиум' обозначаются правоотношения, возникающие при совместном владении, которые устанавливаются между собственниками квартир в многоквартирных домах или между собственниками нескольких домов, расположенных на едином земельном участке. В России же им, в первую очередь, обозначают не правоотношения, а участников этих правоотношений, и только потом их объект.

Понятие кондоминиума было введено Федеральным законом .– 72-ФЗ от 15 июня 1996 года. Оно обозначало совокупность земельного участка, помещений (включая жилые, нежилые и помещения общего пользования), ограждающих конструкций и инженерных коммуникаций многоквартирного жилого дома или нескольких односемейных домов. После вступления в силу нового Жилищного кодекса, с 1 марта 2005 года понятие кондоминиума исчезло из российского законодательства. Ближайшим аналогом кондоминиума сейчас является 'многоквартирный дом', при этом форм управления этим многоквартирным домом (включая земельный участок под ним) предусмотрено несколько, в том числе и ТСЖ.

Жилищный кодекс предусматривает три способа управления многоквартирным домом:

непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

управление Товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или заключение договоров на управление им;

управление управляющей организацией;

Создание ТСЖ

В настоящее время регистрация создания ТСЖ осуществляется в том же порядке, что и регистрация создания коммерческих организаций.

Товарищество собственников жилья создают собственники квартир многоквартирного дома для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения его эксплуатации, пользования и распоряжения квартирами и общим имуществом.
Решение о создании товарищества и утверждении его устава принимается большинством голосов всех собственников, независимо от того, присутствуют они на общем собрании или нет.

Членство в ТСЖ возникает только на основании заявления собственника о вступлении в ТСЖ. В любой момент член ТСЖ может выйти из ТСЖ и собственник, не являющийся членом ТСЖ, может в любой момент вступить в ТСЖ. Если в ТСЖ присутствует менее 50 % собственников, то закон требует его ликвидации.

В одном доме может быть создано одно ТСЖ, хотя одно ТСЖ может объединять несколько домов, имеющих общий земельный участок и/или общую инженерную инфраструктуру.
Высший орган ТСЖ - 'Общее собрание членов', которое избирает 'Правление' - постоянно действующий исполнительный орган, из числа которого избирается Председатель правления ТСЖ - лицо, действующее от имени товарищества без доверенности, обладающее правом подписи всех документов товарищества.

Услуги ТСЖ

По закону, собственники должны самостоятельно определять перечень и состав общего имущества многоквартирного дома. Примерный перечень, состав и периодичность выполнения работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме определен в Постановлении Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. .– 170.
Правление ТСЖ составляет план, включающий перечень работ, который утверждается общим собранием членов ТСЖ.

Жилищный Кодекс РФ определяет структуру оплаты жилищно-коммунальных услуг как плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Плата за жилое помещение для собственника в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, что, в свою очередь, включает плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в доме. Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Перечень и состав общего имущества многоквартирного дома отражен в Постановлении Правительства РФ от 13 августа 2006 г. .– 491.