Персональный сайт

Жилая башня в миланском стиле будет построена на Филиппинах

DSS — Fri, 09 Dec 2011 19:03:22 GMT

Строительство элитной жилой башни Milano Residences от архитектурной компании Broadway Malyan началось в Маниле, Филиппины. Башня высотой в 54 этажа будет отличаться не только эксклюзивным внешним видом, но и уникальными интерьерами, которые специально для этого проекта разрабатывали дизайнеры студии Versace Home. При строительстве здания будут применены современные экологичные решения, а для поддержания высшего разряда обслуживания элитного здания работать в нем будет специально обученный персонал.

Жители башни смогут чувствовать себя ближе к природе, не выходя из дома: проект предусматривает зеленые террасы и сады на разных уровнях здания. Важная роль уделяется и экологичности здания: в проекте детально продумана эффективная система естественной вентиляции, обеспечивается высокий уровень освещенности помещений, полив растений на здании производится частично за счет собранной дождевой воды, которая затем перенаправляется на полив садов и террас.

В башне Milano Residences будет размещено 340 элитных квартир, спрос на которые продолжает расти на Филиппинах. Сдача объекта в эксплуатацию намечена на 2015 год.

Новые коттеджные поселки: дары теплого ноября

DSS — Thu, 08 Dec 2011 17:42:27 GMT

В ноябре рынок коттеджных поселков Петербурга и Ленобласти пополнился 16 проектами – неожиданно высокий показатель для конца осени! Причем новое предложение весьма разнообразно: так, стоимость выставленных на продажу участков варьирует от 20 до 560 тыс. руб. за сотку, а таунхаусов – от 2,6 до 30 млн руб.

При описании новых проектов можно отталкиваться от сегмента рынка (участки с подрядом, без подряда, коттеджи, таунхаусы) либо от класса поселка («эконом», «комфорт», «элита»). Однако нам представляется более системной классификация по районам Петербурга и Ленобласти.

Пришел – ушел
Всеволожский район целесообразно разделять на две части – северную, традиционно более дорогую, и юго-восточную (между которыми расположен Ржевский полигон).

Рынок северной части района не пополнился за ноябрь ни одним новым проектом. Но есть прибавка в плане очередей. Так, компания Etica Development открыла продажи в III очереди проекта «Юкковское» (реализуется недалеко от садоводства «Березка» и дер. Порошкино). Покупателям предложены 29 земельных участков с центральными коммуникациями без генерального подряда. Самый маленький участок площадью 12,4 сотки стоит 7 млн руб. (564,5 тыс. за сотку), цена за самый крупный в 18 соток – 9,2 млн (511 тыс. за сотку). В данном проекте продолжается также продажа наделов с подрядом по 10-20 соток в I очереди. Цены за домовладения начинаются от 10,5 млн (участок 10,8 сотки и дом 150 кв. м).

Заметим, что в ноябре начались продажи 97 участков в поселке Сертолово-2 (Заречная ул. поселка Сертолово) от АТС «Малиновка» и тут же приостановились. Как гласит объявление на сайте компании, документы «ушли на приватизацию». Возобновление продаж планируется в марте 2012 года по цене 120 тыс. руб. за сотку (бронировать наделы можно будет начиная с января).

В полку таунхаусов прибыло
В юго-восточной части Всеволожского района два новых предложения. Первое – ДНП «Деревенька» рядом с дер. Лиголамби. Проект реализует архитектурно-строительная компания «Северная марка». Проект небольшой, он включает восемь участков по 20 соток, цена за сотку земли 330 тыс. руб. (в цену входят 25-30 кВт электроэнергии на участок, газ, центральный водопровод).

Второй проект, несмотря на близость к Всеволожску (в двух километрах от него, рядом с пос. Щеглово), реализуется в формате доступного жилья. Это коттеджный поселок Традиция от инвестиционно-строительной компании «Константа», известной нашим читателям по проекту «Новое Минулово». Предложение включает коттеджи от 90 до 133 кв. м (от 3,3 млн руб.), а также, что самое главное, таунхаусы с секциями от 72 и 80 кв. м по цене от 2,6 млн руб. Таким образом, у лидеров рынка доступных таунхаусов (проектов «Кивеннапа» и «Золотые ключи») появился серьезный конкурент. Объемы у «Константы» будут серьезные – общая площадь комплекса составит 100 га, первые две очереди займут территорию в 36 га (600 домовладений).

Проект «Традиция» реализуется в рамках федеральной программы «Свой дом». Она предполагает бюджетное софинансирование строительства инженерной и транспортной инфраструктуры. За счет этого и удалось предложить довольно низкие для данной локации цены.

Правда, надо заметить, что часть жилья в проекте «Традиция» будет выкуплена для госнужд. Сколько именно таунхаусов достанется свободному рынку, наши читатели узнают в ближайшее время из интервью с Константином Крюковым, председателем Совета директоров ООО «ИСК «Константа».

Южный прорыв
Значительно пополнилось предложение южных районов Ленобласти. В Гатчинском районе на берегу реки Оредеж начались продажи во II очереди поселка Сиверская мелодия. Участки предлагаются от 13,4 до 34 соток, причем цена очень сильно варьируется в зависимости от расположения надела: минимальная – 49 тыс. за сотку, максимум для видовых участков на берегу – 159 тыс. за сотку.

Большое прибавление – в Ломоносовском районе. В продажу поступили сразу шесть новых проектов. Из них четыре принадлежат одной компании – ИП «Терновский»: «ДНП "Заостровье-1”» (рядом с дер. Заостровье), «72 поле», «Лубенская долина» (оба проекта – недалеко от дер. Горки) и «Находка», в 50 километрах от Красного Села.

Самые доступные участки предлагаются в ДНП «Находка», здесь можно купить землю от 10 соток до 120 га (!), стоимость – от 25 тыс. руб. за сотку. Понятно, что речь идет об инженерно неподготовленной земле. В «Лубенской долине» предлагается 279 участков от 7 до 20 соток. Стоимость участка, включая строительство подъездных путей и электрификацию, составит 57 тыс. руб. за сотку. В «Заостровье-1» продается 42 участка: 70 тыс. за сотку с дорогами и электричеством и 30 тыс. за сотку без оных.

Любопытен проект ДНП «72 поле». Рядом с поселком ведется строительство самого большого на Северо-Западе гольф-клуба с развитой инфраструктурой. Поэтому земля тут не самая дешевая. Всего предлагается 69 участков от 15 до 36 соток. Стоимость самого «недорогого» надела составляет 2,4 млн руб. – то есть 160 тыс. за сотку.

Во всех проектах ИП «Терновский» покупатель после приобретения участка может заказать себе бурение скважины, монтаж локальной канализации, строительство дома из бруса.

Земли Старого Таллинна
Также в Ломоносовском районе вышел на продажу проект «Именье Оржицкого» (вблизи дер. Большое Забородье, 17 км от КАД). Собственник не раскрывается, эксклюзивный продавец – компания «АРИН». Застройка в поселке планируется в стиле Старого Таллинна, также предусмотрена зона свободной застройки (без подряда). В ноябре в продажу поступила I очередь земельных участков – 54 надела площадью от 6 до 15 соток (из них 25 с подрядом, остальные – без). Стоимость земли – 70 тыс. руб. за сотку. Подключение к электросетям будет стоить дополнительно 150 тыс. руб. Также покупателям нужно будет доплатить за присоединение к газопроводу, но сколько, пока не известно.

В километре от Красного Села, в жилом массиве «Офицерское село», стартовали продажи таунхаусов в коттеджном поселке Петровская мельница (девелопер –«Офицерское село ПСК»). Сам проект довольно большой – его площадь 91 га, здесь планируется построить около 106 тыс. кв. м жилья эконом-класса. Но пока в продажу вышло не так много квартир в таунхаусах, всего около 40. В настоящее время стоимость квадратного метра в них составляет 38 тыс. руб., но по мере строительства планируется повышение цен.

Из удаленных районов новое предложение появилось, пожалуй, только в Лужском. В 140 км от города, в ДНП «Череменецкое» (недалеко от одноименного озера) начались продажи 90 участков. Площадь наделов – от 10 до 30 соток. Стоимость от 20 тыс. за сотку, еще в 60 тыс. обойдется подключение 5 кВт электричества, плюс 25 тыс. руб. – сбор на строительство дорог. Собственник земли – АОЗТ «Рапти».

По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в ноябре в продажу также поступили проекты «Былины» (Лужский район, компания «Загородный стиль») и «Калливере» (Кингисеппский район), но пока никакой подробной информации об этих новичках рынка нет.

Ставка на элиту
Пополнилось предложение малоэтажных домов и участков в городской черте. Так, уже упомянутая компания «АРИН» начала реализацию двух земельных массивов общей площадью 10 га в Петергофе, в 700 метрах от Финского залива. К продаже предлагается около 40 участков от 12 до 18 соток. Базовая стоимость участков 280 тыс. руб. за сотку.

Появились в городе и новые предложения таунхаусов: проект Duderhof Club в рамках «Балтийской жемчужины» и малоэтажный комплекс «Выборгское шоссе, 170-174» на берегу Нижнего Большого Суздальского озера от ИСК «Сфера». Правда, пока не понятно, насколько они будут востребованы рынком. Мы недавно писали, что спросом сегодня пользуются в основном небольшие блок-секции, до 90 кв. м, по цене квартиры эконом-класса. Между тем в обоих новых проектах предлагаются довольно крупные и дорогие секции. В I очереди Duderhof Club – два дуплекса, каждая секция по 317 кв. м (от 100 тыс. руб. за кв. м), на Выборгском шоссе сейчас в продаже находятся два трехсекционных корпуса из шести запланированных, площадь секций от 192 до 215 кв. м, цена – 80 тыс. за кв. м.

Резюме
Как видим, предложение коттеджных поселков продолжает активно пополняться.

И процесс этот, судя по всему, будет продолжаться и зимой. «На ближайшие месяцы запланирован выход еще как минимум 12 новых проектов от девелоперов, которые уже довольно давно работают на загородном рынке. Сколько добавят к этому списку компании-новички – неизвестно», – говорит аналитик портала БСН Дмитрий Сперанский.

В то же время, по его словам, на рынке продолжается естественный отсев неликвидных проектов: «За последнее время довольно много проектов было приостановлено. Сегодня, по данным БСН, около 90 проектов, позиционировавшихся как малоэтажные комплексы, теперь продаются в виде пятен под застройку либо поселков, готовых к началу реализации».

При подготовке материала использованы данные БН и КЦ «Петербургская Недвижимость».

08.12.2011 10:00 | Источник БН.ру

Ее величество оценка

DSS — Sun, 04 Dec 2011 21:09:55 GMT

На рынке недвижимости многое меняется. Но одно остается незыблемым – необходимость ее оценки. Зачем нужна такая услуга? Что она собой представляет? На эти другие вопросы отвечает наш эксперт - генеральный директор ЗАО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» Зинаида Анатольевна Кашникова:

Во-первых, оценка нужна для того, чтобы определить рыночную стоимость объекта, прежде чем проводить с ним те или иные операции: продать, сдать в аренду, заложить в банк для получения кредита или внести в уставный капитал вновь создающегося предприятия. Во-вторых, чтобы определить долю собственности каждого при разделе имущества или рассчитать налог при вступлении в наследство. Предметом оценки может быть любая недвижимость: квартира, дом, земельный участок и любая постройка на его территории.

Оценка – это непростой процесс, который включает в себя ряд процедур. Вначале компания, которая занимается оценкой, заключает договор с заказчиком. Затем специалист выезжает на место и осматривает объект, изучает все необходимые документы и принимает решение, какие методы и подходы к оценке следует использовать. На основании полученной и обработанной информации составляется отчет об оценке, который обязательно должен соответствовать Закону об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки.

Три подхода

Каждый объект оценивается с использованием трех подходов: затратного, сравнительного и доходного.
На чем основан каждый из них, становится понятно уже из названия.

* В первом случае рассчитываются затраты на строительство аналогичной недвижимости с учетом стоимости земли, на которой она находится, и с учетом ее возможного износа.
* Сравнительный подход предполагает сопоставление цен, по которым на рынке представлены к продаже аналогичные объекты.
* Доходный подход показывает, какую выгоду можно извлечь, если сдать предмет оценки в аренду.

Результаты всех трех подходов анализируются, и выводится общий результат. Иногда он представляет собой среднее значение, а иногда к расчету принимаются один или два из подходов. Это зависит от конкретной ситуации.

Например, мы оцениваем здание деревенского клуба. С точки зрения затрат на строительство его стоимость довольно высока. Однако нам необходимо учесть внешнюю составляющую износа этого объекта оценки, которая связана с произошедшими изменениями в стране, а ее часто очень сложно посчитать. В этом случае затратный подход при согласовании результатов не применяется. Кроме того, в сельской местности рынок аренды весьма скуден, и доходный подход тоже трудно применить. Поэтому, главным образом, мы будем ориентироваться на сравнительный подход. Если же, наоборот, недвижимость находится в мегаполисе, где рынок аренды хорошо развит, то доходному подходу может придаваться наибольший вес.

Когда идти к оценщику?

Такая услуга востребована в самых разных случаях.

По закону она необходима для сделок с государственной собственностью и для того, чтобы внести ту или иную недвижимость в уставный капитал предприятия. Кроме того, юридические лица обращаются за оценкой объектов в случае их реализации, потому что они обязаны осуществить продажу по рыночной стоимости, а прайс-листов на недвижимость не существует.

А вот физические лица при продаже квартир могут ограничиться просмотром объявлений в интернете, чтобы решить, по какой цене выставлять свою собственность на продажу. Но, если покупатель берет ипотечный кредит в банке под залог покупаемой квартиры, то оценка жилья становится непременным условием кредитования, поскольку банк выдает кредит по результату, полученному в отчете оценщика.

Случай из практики

Игорь решил купить квартиру. Он выбрал нужный вариант, договорился о стоимости жилья с продавцом, выбрал банк, где будет брать кредит, а потом обратился к оценщику. Тот выполнил отчет об оценке, под который Игорь благополучно получил кредит. Состоявшейся сделкой он был явно доволен. Потом на доме обнаружилась трещина. Игорь решил, что его квартира стоит дешевле и подал на оценщика в суд. Мотивировал свой иск тем, что оценщик при расчете рыночной стоимости не учел наличие трещины и завысил ему стоимость квартиры. Игорь решил получить компенсацию с оценщика за то, что купил жилье слишком дорого. Суд он, конечно, проиграл. А пресловутая трещина на момент суда была уже ликвидирована.

В принципе возможно расхождение между той стоимостью, о которой вы договорились и той, которую рассчитал оценщик. Но это не повод предъявлять претензии специалистам. Заказчик оценки должен помнить, что отчет об оценке можно использовать только по тому предполагаемому использованию, которое прописано в отчете. В данном случае предполагаемым использованием было получение кредита. Банк кредит ему выдал. Какие в этом случае могут быть претензии к оценщику?

Бывает и так, что клиенты собираются купить или продать квартиру без ипотеки, но ее действительной стоимости не знают, и риэлтору по каким-либо причинам не верят.

А некоторые обращаются к оценщику при разделе имущества во время развода для того, чтобы определить, сколько стоит их доля. Но зачем платить деньги за оценку, когда вполне можно справиться самостоятельно? Если человек дружит с головой и Интернетом, он легко найдет во всемирной сети цены на подобное жилье и узнает стоимость своей квартиры (или доли в ней). В таких случаях мы даже даем перечень нужных сайтов, чтобы люди решили этот вопрос спокойно и бесплатно.

Цены, сроки, факторы

Срок оценки отсчитывается от того момента, как заказчик заключил договор с оценочной компанией и предоставил информацию по объекту оценки. В случае объекта недвижимости такой информацией являются: свидетельство о государственной регистрации права, документы на землю и техпаспорт. Оценщик выезжает на место и осматривает объект. Замеров он не делает, доверяя данным техпаспорта. Зато обращает внимание буквально на каждую деталь – какой ремонт в помещении, куда выходят окна, какая транспортная развязка, есть ли там удобная парковка и т.д.

Если он оценивает квартиру, то большое значение имеет, есть ли рядом магазины, аптеки, школы, детские сады. Важно и то, как выглядит двор, благоустроена ли придомовая территория. Существенно влияет на цену вид из окна. При прочих равных условиях жилье в доме с видом на реку или сквер будет дороже, чем в доме, который стоит на обочине пыльной дороги. А при оценке коммерческой недвижимости критерии совсем другие: чем ближе к автотрассе, тем лучше.

Оценка недвижимости, как правило, не занимает много времени. При обычной сделке с квартирой - от 1 до 3 дней, с жилым домом от 3 до 5 дней. Если же нужно определить стоимость сложного имущественного комплекса, придется подождать 7-10 дней или дольше.

Что касается денежного вопроса, то единого прайс-листа для таких услуг нет, хотя есть расценки, рекомендованные национальным советом по оценочной деятельности и профсоюзом. Уважающие себя фирмы стараются учитывать их. Но, поскольку это не обязательно, разброс цен на рынке велик. Чаще всего оценка квартиры стоит около 3 тыс. рублей. Оценка коммерческой недвижимости дороже: от 15 тысяч. Помещение может быть большим или маленьким, встроенным или отдельно стоящим, что влияет на стоимость услуги.

Мы выбираем…

От выбора оценочной компании порой зависит успех сделки.
Как же не ошибиться и найти надежных специалистов?

У солидной компании, как правило, есть свой сайт. Это легко проверить, посмотрев в Интернете. Обязательно должен быть контроль качества отчетов об оценке. Хорошо, если в компании есть сертифицированная в соответствии с ИСО-9001-2008 система менеджмента качества. О качестве отчетов говорит и аккредитация при крупных корпорациях, таких как МРСК, ЛУКОЙЛ, РЖД, Газпром, Сбербанк, Центробанк. Бренды такого уровня предъявляют высокие требования к работе и сотрудничают с профессионалами самой высокой квалификации.

Кроме того, при выборе оценщиков нужно учитывать размер страховой суммы. Любая компания на данном рынке берет на себя значительные риски. В случае ошибки специалиста заказчик может понести убытки, которые первому придется компенсировать. Чтобы не расплачиваться своим имуществом, оценщик страхует свою гражданскую ответственность, а компания дополнительно страхует ответственность оценщика. Поэтому так важна страховая сумма, которая в крупных компаниях должна превышать 50 миллионов рублей. В таком случае вы можете быть спокойны: даже если будет совершена ошибка, у фирмы будут средства возместить вам ущерб.

Свои рекомендации читателям дает еще один корифей рынка оценочных услуг - директор ООО «Центр оценки «Выбор»» Сергей Владимирович Безруков.

- Сегодня на рынке представлено немало оценочных компаний, а также оценщиков, имеющих статус предпринимателя. Среди наиболее известных: Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, Дзержинское агентство оценки, «Оценочный стандарт», «Нижегородский Капитал», «Рензин Компани», «Норматив». Как выбрать?

С точки зрения обывателя основной критерий выбора – цена услуги. Другими словами, пойдем туда, где дешевле. Но есть еще и критерии с точки зрения качества услуги. Прежде всего, это соблюдение предусмотренного законом требования о наличии не менее двух оценщиков в штате и полиса страхования гражданской ответственности каждого оценщика. Разумеется, у компании должен быть свой (либо арендованный) офис.

Я бы непременно обратил внимание на историю работы фирмы и уровень ее деловой репутации. Можно поинтересоваться ее рейтингом, например в журнале «Эксперт».

Кроме того, оценщики обязаны состоять в членстве в одной из саморегулируемых организаций (СРО). Например, одним из крупнейших в России является нижегородское региональное отделение Российского общества оценщиков. Однако следует отметить, что в какую СРО входить, сугубо личное дело каждого оценщика, но важен сам факт принадлежности. Это требование закона.

Желаем знать, что будет

Свой прогноз относительно дальнейшего развития данной услуги дает директор по оценочной деятельности «Формула идеального дома» Валерий Александрович Дмитриев:

- Оценка всегда была, есть и будет. Она нужна и для того, чтобы продавать недвижимость, и для того, чтобы судиться. Поэтому мы работали и в кризис, и в посткризисный период.

Что касается будущих изменений, то в скором времени эта услуга будет еще более востребована. Сейчас проходит массовая кадастровая оценка жилищного фонда, на основании которой государство будет взимать налоги. Вполне возможно, что будут судебные иски государству со стороны граждан, которые посчитают стоимость своего жилья завышенной. А прежде чем идти в суд, они обратятся к нам, оценщикам.

Подготовила Злата Балика

27 ноября члены Российского общества оценщиков (РОО) отмечают свой профессиональный праздник. В этот день, в 1996 году, благодаря усилиям РОО, Постановлением Министерства труда и социального развития Российской Федерации была утверждена квалификационная характеристика по должности «Оценщик» — эксперт по оценке имущества. Впервые запрос на профессиональные действия оценщиков в России был сформулирован в первой версии Закона о приватизации государственной и муниципальной собственности, принятой в 1991 году. По состоянию на 2007 год в России количество специалистов по оценке бизнеса не превышает 20 тысяч человек. Несмотря на то, что уже несколько лет ведущие ВУЗы России готовят кадры оценщиков, ощущается дефицит специалистов этой области на российском рынке. Основная деятельность оценщиков связана с проведением анализа активов (активы — объект собственности, являющийся частью приносящего доход имущества инвестора или совокупного имущества предпринимательской фирмы) и определения средств, затраченных на их создание. Также определяют, сколько стоит поддержание активов в настоящее время, и какую прибыль они могут принесут своему владельцу в будущем.

Среди качеств, которыми должен обладать оценщик-профессионал, работодатели обычно называют не только наличие диплома и качественного послужного списка, но в не меньшей степени оценивают и деловые, личные качества, интеллектуальный уровень человека (уровень IQ) и устойчивость к стрессовым ситуациям.

Невероятные приключения русских риэлторов в Америке

DSS — Sun, 04 Dec 2011 21:09:27 GMT

В чем сила и слабость зарубежных риэлторов, почему в американских офисах агентств недвижимости тихо и как риэлторы США становятся настоящими артистами нам рассказали топ-менеджеры регионального агентства недвижимости «Этажи» Ильдар Хусаинов, Лилия Гадиева и Вероника Никитина, недавно вернувшиеся с международной конференции риэлторов, которая проходила в Лос-Анджелесе с 11 по 14 ноября 2011 года.

Расскажите о целях вашей поездки на ежегодную конференцию Национальной Ассоциации Риэлторов США и ее результатах.

Ильдар Хусаинов: Мы приняли решение съездить в Америку уже очень давно, ведь это же своего рода «альма матер» риэлторства. За сто лет хочешь-не хочешь, а разовьешься лучше, чем за двадцать лет, как российское риэлторство. А по большому счету у нас риэлторство нормально развивается всего лет пять. При этом мы не ограничились конгрессом, мы хорошо познали местную риэлторскую культуру, прошли стажировку в одной из компаний, пообщались с коллегами. Мы не ехали с целью просто посмотреть, мы хотели узнать, что можно перенять. То, что мы являемся одной из лидирующих риэлторских компаний в России, доказал простой факт: из 10 членов российской делегации половина была из нашей компании. Остальным, видимо, это просто оказалось не интересно. Что очень печально, на мой взгляд. А некоторых российских представителей даже не видели на секциях, то есть они просто «тусоваться» приехали. У нас был другой подход. Мы абсолютно все послушали, более того, взяли с собой аудиоматериалы, сейчас все их изучим, кое-что переведем.

Вероника Никитина: В целом, мы поняли, что идем правильным путем, и выбранная нами стратегия отвечает современным реалиям. Огорчило нас то, что мы за ними не совсем успеваем, но, тем не менее, очень многое у нас есть в планах.

Американские риэлторы сегодня делают ставку на технологии. В рамках когресса мы посетили выставку, ориентированную на профессиональных участников рынка, и на ней как раз были представлены какие-то инструменты, готовые приложения для телефона, для планшета и так далее. Там очень распространено использование технических новинок - айфонов, андроидов, внутренние порталы очень развиты. Все для того, чтобы риэлтор был более мобилен и предоставлял более качественный сервис.

В чем особенности американского риэлторства?

Ильдар Хусаинов: В Америке сейчас все идет к полной унификации – и это плохо. Есть там такой «страшный зверь» МЛС – мультилистинговая система (общая база данных объектов недвижимости, с которой работают риэлторы – прим. ред.) - она в чем-то полностью затормозила развитие риэлторства. Они поголовно сидят на этой системе и не имеют собственных. Владельцам МЛС невыгодно, как ни странно, чтобы формировались мощные силы. Им выгодно, чтобы было много маленьких компаний, сидящих на МЛС и платящих им абонентскую плату.

НАР (Национальная Ассоциация Риэлторов США) – это и есть большое агентство недвижимости, которое на каких-то взаимовыгодных условиях строит отношения с менеджерскими группами – риэлторскими компаниями. Такая форма успешно реализована и за счет эффектного масштаба очень хорошо работает. Но в результате они отстали во многих процессах. К примеру, у них очень мало сделок проходит: если риэлтор делает одну сделку в два месяца - это очень хорошо. Они хуже контролируют своих риэлторов. Мощной внутренней CRM (внутренняя система организации работы с клиентом – прим. ред.) у них практически нет. В этом плане они отстают, как ни странно, от нас, потому что мы именно за развитие этих CRM-систем, чтобы риэлтор мог эффективно работать, общаться с клиентом, а мы - видеть его статистику. У нас CRM-система интегрирована в базу данных, а у них отдельно МЛС и отдельно – свои CRM. И это, мне кажется, стратегическая ошибка риэлторов Америки. Они ограничили конкуренцию.

Потом, у них нет хороших отношений с застройщиками, с банками. Есть отдельные компании, которые занимаются ипотечным брокериджем, есть юридические фирмы. А такой синергии, как у нас, нет. Развита чисто риэлторская компетенция.

Они не используют финансовых инструментов. Есть отдельные мощные организации, которые берут на себя вопросы, например, по выводу квартир из залога – то, что мы пытаемся сделать своими силами. Все это у риэлторов забрали, что-то даже запретили законодательно. Так что у нас риэлторство в чем-то мощнее и системнее. И если мы продолжим в том же темпе, скоро их догоним и перегоним! Это очевидно.

Лилия Гадиева: Еще одна особенность: первостепенная задача для них - привлечь продавца недвижимости, чтобы работать с ним на эксклюзивных условиях. Несколько снижена ценность работы с покупателем. Ими занимаются в основном начинающие риэлторы, а более профессиональные работают непосредственно с продавцами. И все эти технологические инновации они создают, чтобы максимально качественно предложить услугу продавцу, максимально качественно выставить его объект. А на российском рынке риэлторских услуг и продавец, и покупатель недвижимости имеет одинаковый вес.

Интересно и то, что они делают большой акцент на продвижение конкретного специалиста, продвигают его личные данные, его профессиональные качества. Очень хорошо развиты персональные странички риэлтора. А мы работаем в комплексе: и развиваем бренд компании, и продвигаем наших специалистов.

Еще один удивительный факт: средний возраст риэлтора в целом – 58-62 лет. В этом мы убедились, большинство риэлторов действительно такого почтенного возраста. Для сравнения, в нашей компании, например, средний возраст риэлтора – 32 года. Практически в два раза моложе. Профессиональная и жизненная активность американцев поражает.

Вы побывали в офисе риэлторской компании – как там?

Вероника Никитина: Там не распространены какие-то яркие фронтлайны с привлекающей внимание вывеской. Офисы достаточно простые. Если у нас офис ориентирован на большой поток людей, есть клиентские зоны, переговорные, постоянное движение, динамика, то там – более спокойная атмосфера, более возрастной коллектив. Скромно, компактно, тихо. Когда зашли, сначала подумали, что никого нет в компании. Хотя мы были в офисе солидной компании с весомой долей рынка, который находится на Пятой авеню в Нью-Йорке.

А какие отличия в маркетинге?

Ильдар Хусаинов: Они больше озабочены, как правильно подготовить квартиру к просмотру. Совсем не развит общий бренд-маркетинг. Я специально смотрел и ни разу не видел никакой брендованной рекламы. Весь маркетинг на поле «клиент-риэлтор». Как показать, как посмотреть, как улыбнуться. То есть профессионального, современного маркетинга не осуществляется. Они не формируют услугу, не придумывают что-то новое, просто работают по программе и думают, как в рамках этой программы достичь каких-то успехов. Ширины воображения нет...

А рекламные ходы?

Ильдар Хусаинов: На самом деле все это – немножко показуха. Средний уровень не такой сильный. И вообще вся Америка – это сплошной большой пузырь. Фабрика грез. Фильмы смотришь – и думаешь, что все девушки там очень красивые, а там реально все страшные! И то же самое в маркетинге. В рельности там обычная серая жизнь. Но - умеют подавать, в этом им не откажешь! Умеют так отснять рекламу, так позиционироваться, - настоящее искусство! Наверно мы тоже когда-нибудь уйдем не на уровень улучшения процесса, а на уровень восприятия этого процесса. Самое главное при этом не обмануть ожидания.

Лилия Гадиева: Нам еще многому надо учиться и перестраивать наш риэлторский менталитет. Они используют максимум своих умений, способностей и талантов. К примеру, у них распространена видеопрезентация объектов, где риэлтор сам снимается не хуже профессионального артиста, затягивает, вовлекает тебя. Потом этот ролик выкладывается в Интернете. Нам надо учиться такому уровню презентации объектов.

А вам было чем поделиться со своими американскими коллегами? Что их удивило – в приятном смысле?

Вероника Никитина: Их поразила наша синергия с застройщиками, банками, наше технологическое развитие в плане интеграции базы данных с CRM–системой, наше фиксированное ценообразование. Удивились продуктивности и той доли рынка, что мы занимаем, уровню развития дополнительных сервисов – ремонтов, переездов, клининговых услуг и т.д. Некоторые компании применяют такие вещи, но точечно. Как система у них это не работает.

Лилия Гадиева: Практически ни у кого не развиты, как у нас, внутренние сервисы для сотрудников. У нас все автоматизировано – подача объявлений, фотографии... Они же все сами делают. В этом плане мы их, конечно, опережаем. В нашей компании сейчас риэлтор занимается только работой с клиентом – встречи, показы. А технические вопросы решают другие специалисты.

Ильдар Хусаинов: Я вообще убедился, насколько мы все-таки уникальны. К примеру, специализация процессов – это нормальный путь любого явления. Зачем риэлтор должен фотографировать объект? Зачем риэлтор должен что-то оформлять? Каждый должен своим делом заниматься. У нас есть диверсификация процессов. У них – нет. Вот они и пришли к тому, что делают одну сделку в два месяца и этому рады. Я считаю, риэлтор должен как минимум две сделки в месяц совершать.

Зато у них высокий уровень пользования услугой: 90% сделок по недвижимости совершается с помощью риэлторов.

Ильдар Хусаинов: Да, но у них развелось очень много риэлторов - почти четыре миллиона человек. Для сравнения: у нас 1 миллион военных. Представляете, какие масштабы? Это искусственное расширение экономики. То есть при расчете две сделки в месяц тот же объем могли бы делать 600 тысяч риэлторов, а остальные должны заниматься чем-то другим. А у них в результате создается искусственная занятость населения, а эффективности нет. И ценник большой кстати – 5-6% берут. И это тоже понятно, почему: когда такая маленькая интенсивность труда, ее нужна заменять большой стоимостью. Мы же за счет оптимизации процессов, постоянного снижения издержек можем снизить себестоимость услуги. А они берут 6% и этим гордятся.

Большинство компаний являются частью системы и не имеют никаких полномочий. Все регламентировано законом. Все работают на чужих продуктах – на МЛС. Достаточно слабое внимание уделяется обучению. В офисах вообще скукотища – бизнес спокойный, говорят. Но они сильны в некоторых вещах, прежде всего – в технологиях. Правда, при всей этой технологической мощи мало кто ей пользуется. То есть, если в общем все оценить, в плане понимания мы где-то наравне. В плане выручки риэлторской компании в расчете на одного риэлтора даже где-то опережаем.

Вы как бы заглянули в будущее?

Вероника Никитина: Точно. Сегодня мы отстаем только в технологиях. Причем технологическим развитием у них занимаются аутсорсинговые компании, которые к риэлторскому бизнесу вообще никак не относятся. Наше преимущество в собственном штате сотрудников, программистов, которые постоянно находятся в нашем информационном русле, сами что-то предлагают и очень оперативно решают поставленные задачи. И это позволит нам развиваться гораздо быстрее. Еще два-три года и мы догоним Америку. Три-четыре – и перегоним.

Беседовала: Ирина Сысоева

Что на вооружении современного агента? Мобильные приложения и социальные сети

DSS — Sun, 04 Dec 2011 21:08:56 GMT

Мы уже рассказывали и о зарубежном опыте "интернетизации” и "мобилизации” агентов по недвижимости, и о попытках отечественных риэлторов не отставать от своих западных коллег – продолжим этот рассказ.

Хотя, собственно, почему именно "западных”? Наши восточные, а точнее – дальневосточные коллеги настолько поднаторели в использовании интернета и средств мобильной связи, что. Скажем, на Тайване уже просто нет печатных каталогов с предложениями риэлторов, а для японского агента по недвижимости владение коммуникатором и реклама в социальных сетях – часть экзамена на получение лицензии. Кстати, не стоит рассматривать мобильные приложения в качестве одного из типов работы с современными средствами передачи и хранения информации: по нашим подсчётам рынок мобильных приложений, созданных специально для риэлторской работы оценивается в 60 миллионов долларов! Вдумайтесь – именно и только для агентов!

Не секрет, что у нас с этим пока что... никак. Пара-тройка мобильных предложений, wap-сайты некоторых (далеко не всех!) печатных площадок по недвижимости, довольно робкое проникновение риэлторской рекламы в социальные сети. Может быть, последнее и благо – но только для не-агентов, а среднестатистический американский риэлтор не играет в Jawa игры на своём телефоне, как наш, а отправляет и подаёт с него рекламу и получает, по подсчётом NAR, не менее 10% своего дохода от рекламы именно в социальных сетях...

Когда произойдёт перелом, когда отечественные риэлторы перейдут от расклеивания рекламы на столбах к работе с мобильными приложениями? Вопрос не риторический – мы отстаём и тут, мы теряем то, что вполне могли бы заработать... Кстати, в США импульс к созданию мобильных приложений для риэлторского сообщества даёт именно NAR – национальное ассоциация риэлторов – а что же наша РГР? Наша РГР молчит... и собирает взносы.

Эксклюзивный договор: что, как, зачем?

DSS — Sun, 04 Dec 2011 21:08:29 GMT

Эксклюзивным мы называем нечто особенное: платье от известного дизайнера, украшение ручной работы или автомобиль с дорогим тюнингом. Однако на рынке недвижимости эксклюзивный договор – это не прихоть избранных, а естественное и даже необходимое условие работы агентства. О том, что он из себя представляет и зачем он нужен, рассказывают наши эксперты: менеджер «Центрального агентства недвижимости» Вера Геннадьевна Никольская и руководитель департамента продаж агентства недвижимости «Манхэттен» Сергей Михайлович Сорочан.

Одной строкой

Вера Геннадьевна:

- Эксклюзивный договор – это договор о преимущественном праве работы агентства с конкретным клиентом либо объектом недвижимости. Он влечет за собой двусторонние обязательства, как со стороны агентства, так и со стороны человека, обратившегося за помощью. Клиент полностью доверяет нам, а мы обещаем заниматься его вопросом добросовестно, качественно и профессионально. Важно понимать, что такой договор возможен исключительно с одним агентством недвижимости, иначе он не эксклюзивный.

Наша компания работает только на эксклюзивной основе.

Плюсы и минусы

Сергей Михайлович:

- Эксклюзивный договор подразумевает, что продажей недвижимости будет заниматься только одно лицо. В нашем случае - юридическое, т.е. риэлторская компания. Благодаря гарантированной оплате, агент будет прилагать максимум усилий для успешного совершения сделки. Под успешностью я подразумеваю выгоду для обеих сторон: для продавца - желаемая цена, а для риэлтора - оплата труда. Для продавцов это, конечно, плюс.

Есть, безусловно, и минус. Состоит он в том, что клиент отдает недвижимость на откуп одной компании. А выбор агентства - это очень серьёзное мероприятие. Есть риск попасть в руки людей, которые не смогут отстоять его интересы на рынке. Более того, слабый агент может только испортить дело. Например, цена квартиры будет определена неправильно, в данном случае занижена, но клиент будет вынужден работать с посредником на невыгодных условиях, поскольку жесткий договор подразумевает штрафные санкции. Можно столкнуться и с таким непрофессиональным агентом, который даже при гарантированной оплате неспособен выкладываться по полной.

Поэтому очень важно перед подписанием такого договора убедиться, что перед вами – высококлассный специалист, работающий в надёжной компании.

И все-таки плюсы эксклюзивного договора значительно «перевешивают» минусы. Конъюнктура рынка постоянно меняется, а честный и грамотный риэлтор, знающий и отслеживающий рынок, обязательно сообщит об этом продавцу и будет использовать такие изменения в его интересах.

У семи нянек дитя без глазу

Вера Геннадьевна:

- Многие продавцы считают, что чем больше агентств знает о продаже квартиры, тем быстрее она продастся. Ничего подобного! Средства массовой информации и база данных одна для всех специалистов по недвижимости. И даже если вы обратились в одну компанию, скоро о вашем желании продать свои квадратные метры будет знать все риэлторское сообщество. Поэтому не надо бегать по всем агентствам.

Сергей Михайлович:

- Почему не стоит обращаться в несколько агентств одновременно? Во-первых, когда работают все, значит, не работает никто. Агент, которому не гарантирована оплата, будет заниматься таким клиентом постольку-поскольку. Во-вторых, если покупателям выгодна конкуренция, то продавцу она на руку далеко не всегда. Когда в рекламе одна и та же квартира появляется сразу от десяти агентств, эффект получается такой же, как если бы продавалось десять одинаковых квартир. Причем в каждом объявлении цена будет разной (например, 2 900 000, 2 800 000, 2 970 000 рублей и т.д.). Разумеется, покупатели будут обращать внимание на те из них, где цена ниже!

Вера Геннадьевна:

- Снижение стоимости идет потому, что агенты начинают играть «наперегонки», и в результате покупатель приобретает у того, у кого дешевле. А продавец, как правило, соглашается с такой суммой. Например, предложили за его квартиру миллион – он его и берет, вместо того, чтобы подождать и получить на двести тысяч больше. Причем на рынке обычно уступает именно продавец, а не посредник из своих комиссионных.

Таким образом, собственникам жилья обращаться в разные компании совершенно невыгодно, хотя они этого часто не понимают.

Сергей Михайлович:

- И это еще не все. Такая квартира автоматически вызывает подозрение. У людей сразу возникают вопросы: «Почему их так много?», «Ах, это одна и та же?!», «Почему она до сих пор не продана?». «Либо она никому не нужна, - рассуждают они, - либо у нее неправильная цена, либо что-то не в порядке с документами». Таким образом, объект недвижимости заранее ставится в невыгодное положение, что отпугивает потенциальных покупателей. А их и так не очень много. Подобная ситуация нервирует продавца и заставляет посредников давить на него с целью снижения цены.

Итог один – клиент получает меньше денег, чем мог бы получить. Эффект, обратный желаемому! А ведь оплачивать услуги агентов по недвижимости ему все равно придется – в той или иной мере.

Гарантия безопасности

Сергей Михайлович:

- И, наоборот, наличие эксклюзивного договора с продавцом привлекает покупателей, так как они видят здесь безопасность. И они правы. Договор с агентством, как минимум, подтверждает проверку документов. Ни одна серьёзная компания не будет начинать работу, и подписывать договор, при наличии сомнений.

Вера Геннадьевна:

- Эксклюзивный договор выгоден обеим сторонам: и покупателю, и продавцу. Первому, потому что поиском покупателя на его жилье будут заниматься в первую очередь. Второму, потому что такая квартира будет безупречной с точки зрения документов.

Предположим, вы нашли квартиру самостоятельно, и вас устраивает данный вариант. Но проверку документов на юридическую чистоту сделки мы проводим только при наличии эксклюзивного договора. Только в таком случае у человека есть гарантия, что его не выгонят из квартиры, что не возникнут какие-то непредвиденные обстоятельства. В свою очередь, агент может быть уверен, что его усилия не пропадут даром, если клиент вдруг передумает.

К сожалению, нередко бывает по-другому. Продавец приходит в агентство и сообщает, что хочет продать «трехкомнатную квартиру на проспекте Гагарина». А в соседней комнате сидит покупатель, который давно мечтал приобрести именно такую квартиру. Казалось бы, сама фортуна улыбнулась им обоим. И они на радостях решают обойтись без помощи посредников при заключении сделки. А потом приходит взбешенный продавец и говорит: «Мне дали фальшивые деньги!!!». Или нам едва ли не в слезах звонит покупатель: «У квартиры подложные документы!». Но что мы можем сделать, если вы решили самостоятельно оформить сделку, решив сэкономить на услугах агентства? Любые отношения должны быть узаконены – тогда клиент может прийти в компанию с претензиями, а мы – решить его вопросы.

Мы заключаем эксклюзивный договор с теми, кто устанавливает реальные цены и сроки для продажи. А когда некто хочет за однокомнатную «хрущевку» в Ленинском районе получить три миллиона, мы стараемся объяснить, что при всем желании не сможем этого сделать.

Сроки и условия

Вера Геннадьевна:

- Минимальный срок эксклюзивного договора составляет два месяца. Дело в том, что первые две-три недели квартира «стоит» на рынке и за ней «наблюдают». А потом появляются различные варианты продажи. Если по истечении срока жилье не удалось продать, договор можно продлить. Если квартира все-таки не продается, мы обычно расстаемся «полюбовно».

Бывает так, что клиент расторгает договор по форс-мажорным обстоятельствам или другим непредвиденным условиям. Например, вариант найден, но банк отказывается предоставлять кредит. Тогда он ничего не оплачивает.

Но иногда сделка срывается по вине человека, обратившегося за помощью в агентство. Например, он не приходит на просмотры квартиры или у него откровенно завышенные требования к сделке. Либо он меняет свои пожелания как перчатки: сегодня ему нужна «хрущевка», а завтра «брежневка». В таком случае клиент, конечно, должен оплатить предоставленные ему услуги.

Практика заключения

Сергей Михайлович:

- На развитом рынке недвижимости, например, в Москве, более 50% сделок заключаются с эксклюзивным договором. А у нас, к сожалению, этот процент ничтожно мал. Не хватает культуры понимания рисков. Почему-то принято считать, что недвижимостью могут заниматься все, и «агентство ни к чему». В результате все и теряют: продавцы недополучают, а покупатели переплачивают. Не говоря уж о случаях откровенного мошенничества, когда человек лишается и денег, и квартиры.

Результаты

Бывает так, что эксклюзивный договор позволяет сделать буквально невозможное. Свежий пример из практики приводит директор агентства недвижимости «Азбука недвижимости» Мария Николаевна Воронцова:

- К нам пришла молодая женщина с просьбой помочь ей «поменять плохую квартиру на хорошую». Она жила в пятиэтажном доме, который находился в спальном районе (рядом с садиком 1 Мая), и к тому же далеко от автобусной остановки. Состояние ее жилья явно оставляло желать лучшего: обои были старые, из окон дуло, трубы текли. Завершали такую неприглядную картину неприятные запахи, постоянно доносившиеся с Масложиркомбината. Продать такую квартиру само по себе нелегко, а наша клиентка хотела взамен купить вариант намного лучше. Причем она сразу сказала, что у нее нет денег на доплату и даже на то, чтобы оплатить наши услуги! Несмотря на то, что задача выглядела совершенно невыполнимой, мы заключили эксклюзивный договор. Закончилась наша история прямо как в сказке. Примерно через год нашелся человек, которому позарез была нужна квартира именно в этом месте (там жили его родственники). И он согласился заплатить очень неплохую сумму. В результате на вырученные деньги клиентка купила жилье в хорошем состоянии и с прекрасной транспортной развязкой. А мы получили свои комиссионные.

Подготовила Злата Балика

Психология работы агента: всё по Фрейду?

DSS — Sun, 04 Dec 2011 21:08:01 GMT

Если "по науке”, то работа риэлтора – это так называемое "взаимодействие человек-человек” (есть ещё "человек-машина”, человек-среда” и т.д.). Безусловно, при непосредственном общении, которое, по разным оценкам составляет 50-80% рабочего времени рядового риэлтора, знания основ психологии нужны как воздух. А нужен ли штатный психолог в агентстве? Нужны ли "курсы психологического воздействия” для агентов? Насколько важно изучение специальной литературы, должен ли риэлтор знать мудрый термин "гештальт” и главные труды основоположников?

Стоит сразу сказать, что все западные агентства недвижимости, открывшие свои офисы в Москве и Санкт-Петербурге проводят психологические тренинги с сотрудниками не реже одного раза в полугодие, штатный психолог имеется по-крайней мере в 60% этих агентств и. наконец, договоры на психологически тренинг и коучинг в течение года заключают сто процентов иностранных риэлторов, работающих на территории РФ. Вероятно, стоит принять во внимание столь серьёзный подход к психологии; по крайней мере, результаты работы этих агентств у всех на виду – они процветают. (В скобках оговоримся: подавляющее большинство этих агентств – "элитчики”, "зарубежники” и "коммерсанты”, т.е. они работают на рынках, соответственно – элитной, зарубежной и крупной коммерческой недвижимости. Клиент там особенный...).

Какой опыт имеют наши крупные агентства в психологических тренингах своих "полевых” сотрудников? По нашим сведениями, психология как обязательный предмет изучения присутствует на подготовительных курсах большинства агентств, набирающих себе новый персонал – но поверхностно, весьма поверхностно... Штатного психолога содержат единицы, а вот психологические тренинги проводятся подавляющим большинством агентств недвижимости, по крайней мере – московских: не менее 70% агентств в нашем телефонном опросе ответили утвердительно на вопрос "проводятся ли у вас психологические тренинги чаще, чем раз в полугодие”.

Существует, однако, мнение, что большинство психологических тренингов направлены на конечный результат, в случае с агентом по недвижимости это, естественно, продажа (сдача в аренду) объекта. Тут уместнее говорить о коучинге – тренингах, направленных на достижение той или иной цели, а не о психологии как науке и тонком искусстве взаимодействия между людьми.

Из тех семидесяти процентов (см. выше), давших утвердительный ответ на вопрос о частоте проведения психологических тренингов, более половины уточнили, что – да. С ними проводились занятия, основная цель которых – подвигнуть клиента к покупке: это и есть коучинг в чистом виде. Работа же именно с психологом – не с тренером по продажам! – суть явление совершенно иного порядка, более тонкое, требующее большего времени и большего душевного напряжения – как раз этого-то и не хотят владельцы агентств: потери времени своих подчиненных...

Нью-Йорк вышел в лидеры по объемам инвестиций в недвижимост

DSS — Fri, 11 Nov 2011 14:43:56 GMT

Нью-Йорк обогнал столицу Британии по объемам капиталовложений в коммерческие объекты недвижимости. За последний год капиталовложения в коммерческие объекты недвижимости города Нью-Йорк выросли на 165 процентов. Лондон, который теперь оказался на втором месте по суммарному объему инвестиций, пока что лидирует по объёму капиталовложений из других стран.
Инвесторы активно вкладывают средства в коммерческие объекты недвижимости больших деловых городов. Лидером по этому показателю в этом году стал Нью-Йорк. Такая информация предлагается в отчете международной консалтинговой компании Cushman & Wakefield. По причине высокой волатильности основных финансовых рынков и возврата к нестабильному экономическому положению в мире, большая часть инвесторов предпочитает вкладывать свободные денежные средства в более доходные сферы, отдавая предпочтение развитым рынкам.
Новый ежегодный отчет «Города – инвестиционные победители» определяет самые крупные и активно развивающиеся мегаполисы по уровню инвестиций в объекты коммерческой недвижимости. Кроме того в этом отчете публикуются данные об уровне цен, соотношении спроса и предложения, как в целом, так и по отдельным секторам. Этот отчет основывается на годовых результатах, начиная с четвертого квартала 2010 года и по третий квартал этого года включительно.
За анализируемый период Нью-Йорк оказался самым привлекательным городом на планете по суммарному объему капиталовложений в коммерческие объекты недвижимости. Лондон занял вторую строчку в данном рейтинге, при этом ещё недавно именно столица Великобритании и по совместительству город проведения Олимпийских игр 2012 года был на первой строчке рейтинга. Токио, несмотря на цунами, ужасные землетрясения и катастрофу на Атомной электростанции, сохранил третью позицию рейтинга. Столица России расположилась на 20-том месте в рейтинге с суммарным объемом капиталовложений в 5,319 миллиардов долларов, что на 11 процентов больше, чем годом ранее. При этом Питер и Москва располагаются соответственно на 16 и 17 месте рейтинга по объему прямых инвестиций. В среднем ставка доходности по офисам в России составила 9 процентов, по складским помещениям – 10,5 процентов, а по торговым площадям – 9,5 процентов.
Ужесточение государственного регулирования, экономическая неопределенность, а также падение темпов восстановления мировой экономики – все это факторы, которые повлияли на фокусировании инвесторов на основных – развитых рынках. В ближайшее время, вероятнее всего, эти инвесторы будут менее чувствительными к рискам и сконцентрируют свое внимание и средства на коммерческих объектах недвижимости крупных развитых городов. Это может стать причиной роста цен на высококачественные объекты во всех регионах, так как арендаторы и инвесторы будут испытывать определенную нехватку качественных предложений в лучших местах.

Инвестиции в недвижимость позволят сохранить капитал

DSS — Fri, 11 Nov 2011 14:43:33 GMT

В настоящее время капиталовложения в объекты недвижимости остаются очень важным инструментом сохранения капитала. Но, как собственно и на других рынках, высокая доходность тут не может быть обеспечена без роста рисков, а самые надежные капиталовложения, как правило, обеспечивают только минимальную прибыль.
Именно эта тема обсуждалась в рамках очередного круглого стола, который был инициирован «Индикаторами рынка недвижимости» в рамках 25 юбилейной выставки «Недвижимость», которая состоялась 30 сентября на Крымском Валу в центральном доме художника.
По мнению Александра Шарапова, который является президентом NAI Becar, вице-президентом НП «Гильдия девелоперов и управляющих», а также президент FIABCI-Россия, перспективы мировой экономики пока не самые радужные. Такое положение дел скажется на всех мировых рынках, в том числе это коснется и рынка недвижимости.
Для того чтобы представить сложившуюся ситуацию в настоящее время можно вспомнить Соединенные Штаты в 1972 году. После того, как СССР выплатил все долги по военным займам, которые были взяты по время Второй мировой войны, Соединенные Штаты не смогли и дальше поддерживать золотой паритет своей валюты. Доллар стал не обеспеченным, на фоне того, как это было, когда Советы накачивали драгоценными металлами Форт Никс, а страны Ближнего Востока тут же решили увеличить цены на нефть. Очереди на бензоколонках того периода до сих пор снятся американцам в страшных снах. В 1972 году инфляция в Соединенных Штатах составила 17 процентов, в 1973 году – 18 процентов. Именно о таком развитии событий напомнил Александр Шарапов.
В настоящее время, отмечает эксперт, имел место большой выброс денег в экономику. «Но где именно эти деньги оказались, мы в настоящее время не знаем. – Говорят о чрезмерной ликвидности банков, но банки не занимаются вложениями денег в реальную экономику. Говорят о второй волне рецессии, и всем от этого становится страшно. Когда на самом деле начнется гиперинфляция, тогда люди начнут вкладывать деньги в реальные активы, а не в фондовый рынок. При этом все, в том числе и продукты первой необходимости, подорожает, причем достаточно сильно».
С другой стороны, как считает Олег Репченко, глава аналитического центра «ИРН», инфляционные процессы в мире могут сильно раскрутиться, вот только опасаться нужно бифляции, то есть роста цен на самые необходимые товары, и падения цены на дорогостоящие товары, такие как недвижимость. Товары первой необходимости будут забирать большую часть доходов населения, а на дорогостоящие предметы просто не останется средств. «В мировой экономике не бывает совершенно одинаковых повторов, точно так же, как не попадает снаряд в одну воронку два раза», – утверждает Репченко.
В последнее время недвижимость покупалась всеми, так как она считалась не только надежным, но и достаточно ликвидным активом. Вырастали в цене даже большие массивы земли, которые не имели признаков минимальной инфраструктуры. Теперь пришло то время, когда именно недвижимость может позволить, если не преумножить, то, как минимум, сберечь капитал.

В какую недвижимость инвестировать средства?

DSS — Fri, 11 Nov 2011 14:43:13 GMT

Недвижимость, как объект капиталовложений, всегда привлекала внимания инвесторов. Даже тогда, когда в мире бушует кризис, когда компании теряют последние средства, а выпущенные ценные бумаги обесцениваются, то недвижимость никуда не пропадает. Да, в условиях кризиса, она стоит дешевле, но кризис когда-то заканчивается, а активный спрос на различные объекты недвижимости снова вырастет, то есть и цена недвижимости точно увеличится. По опыту 2008 года, можно сделать вывод, что инвестору, который располагает определенной суммой средств, не так важно, какая будет концепция его инвестиционного проекта, офисный ли, торговый или многофункциональный центр. Инвестора в первую очередь волнует эффективность вложений, то есть он хочет, чтобы средства окупились и приносили стабильный доход.
В настоящее время можно услышать достаточно разные мнения относительно многофункциональных комплексов. Преимущество такого объекта недвижимости – это принадлежность данного проекта сразу нескольким сегментам рынка, так как порой приходится учитывать неравномерность в развитии сегментов. К примеру, в Питере в настоящее время сегмент качественных торговых объектов недвижимости перенасыщен, следовательно, вкладывать в торговую недвижимость не целесообразно. Но если вы инвестируете в многофункциональный центр, то в этот период вы сможете компенсировать потери за счет офисных площадей, а со временем, на рынке может все измениться и перенасыщение наступит в сегменте офисных объектов. Тогда вашим главным помощником и источником прибыли будут как раз торговые площади. Если вы перед капиталовложениями детально изучаете рынок, то будет правильно в сложившейся ситуации ввести в проект лишь незначительное количество торговых площадей, они смогут окупаться хотя бы за счет спроса на офисные объекты. В такой ситуации именно офисная составляющая будет доминирующей в многофункциональном комплексе.
В настоящее время, если продолжать разговор о Санкт-Петербурге, самым перспективным можно считать сегмент качественного предложения жилой недвижимости для корпоративных клиентов, а именно для представительств и посольств других стран и компаний, крупных транснациональных корпораций, которые имеют желание снять для своих сотрудников жилье на длительное время. С приходом крупных компаний, которые активно переносят свои главные офисы в Петербург, спрос на такие объекты постепенно увеличивается. Представители зарубежных компаний выражают пожелания поселить свой персонал в максимальной доступности от офиса, то есть, как правило, в центральных районах города. Центральный район интересен не только иностранным компаниям, но и крупным отечественным предприятиям и фирмам. В тоже время в центре как всегда предложение ограничено состоянием жилого фонда, и плотностью застройки. В такой ситуации дефицита и роста спроса на жилые объекты в историческом центре, цены на аренду будут только увеличиваться. Вот вам и второй пример того, куда можно и нужно вкладывать средства.
На эффективность любого проекта также оказывает влияние немалое число факторов, главными из которых можно считать конкурентную среду, месторасположение объекта, качество реализации и так далее. Если эти факторы продуманы и учтены, то объект будет достаточно успешен.