Согласно новой законодательной инициативе, депутаты Госдумы РФ запретят застройщикам создавать товарищества собственников жилья (ТСЖ) и доверять управление новостройками аффилированным компаниям.

В рамках нововведений также хотят добавить права дольщикам — например, разрешить им участвовать в управлении жильем наравне с собственниками квартир. Новые корректировки в Жилищный кодекс РФ внесла группа депутатов во главе с Виктором Плескачевским и Мартином Шаккумом. По мнению экспертов, документ может стать для сферы управления жильем поистине революционным. Что же революционного в проекте, читайте в материале.

Итак, законопроект вносит новый термин «управление многоквартирным домом». В нем подробно расписано что входит в деятельность управляющей организации и отличает ее, например, от обслуживающей. На данный момент ни один закон не содержит такого определения. Как результат — отсутствие четкого разделения на управление, обслуживание и эксплуатацию.

По словам депутатов, при управлении должны учитываться не только текущие проблемы дома, но стратегические задачи на будущее. Например, управленец должен заботиться об улучшении показателей энергоэффективности инженерных систем дома. Дело в том, что обслуживание этого не подразумевает, то есть задача управленца — поддерживать эти системы в рабочем состоянии.

Также, в законе детально прописано, чем отличаются договоры на управление домом в зависимости от выбранного собственниками одного из трех способов управления — управляющей организацией, товариществом собственников жилья или непосредственно собственниками помещений в многоквартирном здании. В нем разделены понятия «обязательные платежи» (например, на содержание и текущий ремонт жилья) и «взносы» (например, вступительные для вхождения в товарищество) для ТСЖ.

Возможность заключать прямые договоры между собственниками жилья и ресурсоснабжающими организациями тоже имеет отдельное место в проекте. Это условие поможет жильцам получать качественное обслуживание, а поставщики избавятся от проблем с неплательщиками.

Согласно закону, срок договора на управление продлевается до семи лет (сейчас — год, с возможной пролонгацией до пяти). Также, он может быть продлен автоматически (если у сторон нет претензий друг к другу) еще на год.

Сейчас усложняет работу по обслуживанию жилья то, что по каждой мелочи необходимо собирать практически всех жильцов для принятия решения, например, о текущем ремонте общего имущества в доме. Помимо всего прочего, количество голосов собственников должно быть не менее 2/3. Очевидно, что сделать это, особенно в больших жилых комплексах, очень проблематично. Для решения этой проблемы авторы законопроекта предлагают оставить условие о 2/3 голосов только для капитального ремонта и реконструкции дома. Более мелкие вопросы предлагается решать посредством голосов большинства от числа присутствующих на общем собрании.

Также авторы проекта намерены ввести административную ответственность собственников и правления ТСЖ, УК за разные провинности. Это актуально для тех ситуаций, когда, например, собственники своевременно не приняли решение о ремонте дома. Так, например, жильцы отказываются собирать деньги на починку крыши или лестничных пролетов. Это впоследствии может привести здание в аварийное состояние.

По мнению специалистов, самое важное нововведение законопроекта — запрет на участие застройщика в создании ТСЖ в новостройках. Сейчас согласно Жилищному кодексу в приемке дома должно участвовать ТСЖ. Остается неясным: как может быть ТСЖ, если право собственности на купленные квартиры еще не получено? Во-первых, объект-то не сдан, во-вторых, управлять домом такое товарищество не может: в кодексе написано, что принимать управленческие решения могут только собственники. На практике получается, что ТСЖ в новостройке — недееспособная структура.

Получается, что застройщику, как единственному собственнику объекта приходится создавать ТСЖ по своей инициативе, назначать председателя и УК (почти всегда аффилированную с застройщиком) по своему усмотрению. Злоупотребление девелоперами своего положения зачастую приводит к неприятным ситуациям. Например, махинации с квартплатой, завышение стоимости услуг по управлению и эксплуатации, и некачественное выполнение работ.

В связи с этим, депутаты предлагают запретить строителям участвовать в создании ТСЖ. На данный момент статья 139 Жилищного кодекса, куда вносятся эти поправки, гласит: «1. В строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах. 2. Решение о создании товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах принимается на общем собрании указанных в части 1 настоящей статьи лиц...» Согласно новой редакции п. 2 дополнят: «Такое решение принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании указанных в части 1 настоящей статьи лиц, за исключением голосов застройщика (лица, осуществляющего строительство многоквартирного дома)». В статью будет внесено еще одно дополнение: «Товарищество собственников жилья, созданное в соответствии с настоящей статьей, отвечает за управление многоквартирным домом со дня его ввода в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности». Это означает, что еще имея прав на собственность, члены товарищества уже смогут официально управлять построенным объектом недвижимости.

Компании-застройщику запрещается не только создавать ТСЖ, но и навязывать аффилированные с ними управляющие организации. Тем не менее, от застройщика требуется предоставить инициатору созыва собрания всю информацию о дольщиках: фамилии, адреса (в том числе и электронной почты), телефоны, места работы и пр.

Мнения экспертов неоднозначны. Многие считают, в проекте есть много правильных решений. Но в документе и некоторые «белые пятна». Например, действующее законодательство допускает, что собственник может не вступать в ТСЖ. При этом решения по управлению принимаются собственниками. Тем временем в законопроекте часто собрание собственников подменяется собранием членов ТСЖ или просто ТСЖ. Так, именно товарищество (а не собственники) наделяется правом управления новостройкой.

Еще один момент: решение о ликвидации товарищества, по проекту закона, тоже принимает не общее собрание собственников, а только члены ТСЖ. Такие положения ущемляют права остальных владельцев квартир в доме.

Неясны и вопросы относительно заключения прямых договоров между собственниками жилья и поставщиками коммунальных ресурсов. Согласно документу, в случае неоплаты ответственность несет ТСЖ. Это значит, что долг будут оплачивать все собственники.

Заметно и ущемление прав малого бизнеса. Так, от всех УК, а также фирм, занимающихся ремонтом и обслуживанием жилья, требуется обязательное вступление в СРО, взнос составляет как минимум 100 тысяч рублей. Дело в том, что в этой сфере работают небольшие компании. Очень немногие смогут заплатить такие деньги.

Спорны и положения, касающиеся управления новостройками. Специалисты считают, что наделять дольщиков, которые не имеют никакой реальной ответственности за будущее жилье (т.к. оно им еще не принадлежит), правами собственников при управлении домами — сомнительно. Неправильно и лишать застройщика возможности вмешиваться в процесс управления.

По мнению аналитиков, если закон примут, то уже через два-три года после сдачи госкомиссии дома будут приходить в плачевное состояние. Дело в том, что для выбора УК необходимо собрать более 50% жильцов здания. Процесс это займет намало усилий, а также затянется на долгое время.

Будут ли приняты положения, пока неясно. Однако, специалисты сходятся во мнении, что требования законопроекта, касающиеся новостроек, реализовать на практике невозможно.