Все соглашаются, что инвестиции в недвижимость – это достаточно выгодно, что же мешает тогда пенсионным фондам преумножать средства, вкладывая в объекты недвижимости временно свободные денежные средства?
Во-первых, если говорить о российских пенсионных фондах, то они существуют не так давно, так что размер активов у них не столь велик. В Соединенных Штатах объемы накоплений частных пенсионных фондов превышает размер ВВП страны. Согласно исследованиям компании Таверс Ватсонс, совокупные пенсионные активы в Соединенных Штатах составили в 2010 года 15 триллионов долларов, что равняется 104 процентам ВВП. В России, общий объем пенсионных накоплений пока лишь немногим превышает 2,3 процента внутреннего валового продукта.
Объем пенсионных накоплений одного из наибольших российских пенсионных фондов – «Благосостояние» по имеющимся данным у федеральной службы по финансовым рынкам, составляет 41,4 миллиарда рублей. Так в качестве сравнения, можно назвать величину портфеля второго по величине государственного американского фонда California State Teachers` Retirement. Так, согласно данным Лос-Анджелес Таймс, величина накоплений у него превышает 150 миллиардов долларов.
Притом, что у нас имеются определенные лимиты и установленные государством ограничения для капиталовложений в недвижимость, у большей часть отечественных пенсионных фондов пока просто не хватает активов, чтобы интенсивно заниматься капиталовложениями в объекты недвижимости.
Входной билет на рынок объектов недвижимости им пока не по карману. Так, в настоящее время средняя стоимость офисного центра варьируется от 50 до 100 миллионов долларов. Для большинства российских пенсионных фондов такой порог для входа, с учетом установленных законодательством лимитов, непроходим.
Кроме отсутствия большого количества средств, серьезным сдерживающим фактором является запрет на уровне законодательства на капиталовложения из денег пенсионных накоплений. В настоящее время их сумма составляет около 248 миллиардов рублей, и они постепенно увеличиваются за счет перевода пенсий из ВЭБ в НПФ (в настоящее время в ВЭБ имеется 944 миллиарда рублей накоплений). И если темпы роста пенсионных резервов не столь велики, то потенциал для роста просто громаден. Законодательное «распечатывание» данной части пенсионных средств для капиталовложений в объекты недвижимости способствовало бы росту активности пенсионных фондов на рынке инвестиций.
Третий фактор заключается в том, что негосударственные пенсионные фонды от активного инвестирования останавливает небольшое число средних по размеру инвестиционных активов. Кроме того, в настоящее время нет прописанных на уровне законодательства критериев для профессиональной оценки инвестиционного качества недвижимости. Так как главной целью деятельности пенсионных фондов является сохранность средств, то в качестве инвестиционных объектов они готовы рассматривать только качественные торговые и офисные центры, которые укомплектованы арендаторами, способными генерировать стабильный денежный доход. Уровень доходность таких объектов должен быть не меньше той доходности, которую дают ВЭБ на пенсионные деньги, то есть не меньше 19 процентов. Подобных предложений на рынке недвижимости в настоящее время достаточно мало.
Очень часто негосударственные пенсионные фонды сильно смущает предлагаемая структура операции, а также то, что инвестиционная сделка с техническим, юридическим, коммерческим и финансовым аудитом, а также структурированным договор купли-продажи занимает где-то один год.