Теперь обслуживанием многоквартирных домов смогут заниматься только профессиональные управляющие компании. Так гласит проект закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», разработанный Госдумой.

Согласно законопроекту, функции ТСЖ будут сужены до сугубо представительских — товарищества смогут выступать лишь в роли заказчика услуг. Отмене подлежит прямое управление домом (самоуправление). Предполагается, что поправки вступят в силу уже 1 января 2011 года, и уже к 1 января 2013 года все управляющие компании должны войти в саморегулируемые организации (СРО) управляющих недвижимостью.

Мнение самих участников рынка неоднозначное. Остается неясным, облегчит ли реформа жизнь жильцам многоквартирных домов. Дело в том, что за время существования рынок управляющих компаний показал себя с не лучшей стороны, а именно некачественной работой и правовыми и финансовыми злоупотреблениями. По мнению экспертов, ущерб, наносимый организациями, занятыми управлением многоквартирными домами в России, составляет около 65 млрд руб. в год. По данным Жилищного комитета Петербурга, 82% жилищного фонда в Петербурге обслуживается именно управляющими компаниями, и только 18% — ТСЖ.

В общем и целом, сегодня управляющей компанией может стать любой желающий. Стоит сделать взнос (сумма уставного капитала), то есть 10 тыс. руб. Размер ответственности, которую такая компания несет за дом ровно такая же. Сейчас основная часть УК — это бывшие ЖЭКи и ДЭЗы. Парламентарии считают, что работают они безответственно и по сути своей никакими управляющими компаниями не являются. Зачастую это государственные унитарные предприятия, но государство за них никакой ответственности не несет. Властные функции должны осуществлять госорганы и муниципалитет, а среди властных функций управления имуществом нет.

По словам властей, государственный контроль посредством жилищной инспекции показал свою несостоятельность, теперь для управляющих компаний необходимо ввести обязательное саморегулирование. Отметим, что порог вхождения в СРО будет достаточно высокий. Помимо первоначального взноса в компенсационный фонд в размере 100 тыс. руб., организация должна оплатить обязательное страхование гражданской ответственности за причинение вреда жизни и здоровью граждан, включая общее имущество в доме на сумму в 500 тыс. руб. В случае невыполнения обязательств, заказчик получит выплаты из компенсационного фонда. За систематическое же неисполнение обязательств управляющая компания может вообще лишиться членства в СРО. По примеру строительных организаций, исключение компании из членов СРО грозит отстранением от профессиональной деятельности на два года.

Средства из компенсационного фонда могут быть также использованы на реставрацию жилых помещений, пострадавших от аварийных протечек и пожаров. Как признаются участники организаций, пока, к сожалению, в Петербурге процесс образования СРО в сфере управления многоквартирными домами только начинается. В других регионах, например, тогда как в других регионах России существует около 30 саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью. В доказательство положительной практики уже есть прецедент, когда благодаря выплатам из компенсационного фонда одной из архангельских СРО, в самые короткие сроки полностью была восстановлена выгоревшая при пожаре квартира. Причем решение о возмещении ущерба было принято в течение всего четырех дней.

В соответствии с законодательством ТСЖ — как некоммерческая организация — не может нести ответственность за безопасность эксплуатируемых домов. Именно поэтому товариществам собственников жилья отведено место полномочного представителя собственников с правом защищать их интересы и выступать в суде без доверенности. Лучшая форма управления — это сотрудничество ТСЖ и управляющей компании. В таком случае ТСЖ выполняет функцию владельца и лица, осуществляющего все гражданско-правовые услуги, а управляющая компания обеспечивает условия безопасности эксплуатации зданий и сооружений.

Согласно уверениям властей, права товариществ собственников жилья ущемлены не будут. Наряду с СРО управляющих недвижимостью планируется создать Ассоциацию ТСЖ и филиалы в регионах. Ассоциации ТСЖ будут продвигать интересы собственников, участвовать в разработке законов и постановлений правительства. Собственники многоквартирных домов всегда смогут отказаться от услуг той управляющей компании, качество работы которой их не устраивает. Примечательно, что закон не ограничивает их выбор, при необходимости можно даже выбрать УК из другого региона. Что касается контроля организаций, то здесь все продумано. Дело в том, что до недавнего времени невозможно было проверить работу и расходы управляющей компании, так как эта процедура не была прописана ни в одном нормативном документе. Теперь, с 1 октября 2010 года правительство обязало все управляющие организации раскрывать информацию о своей деятельности. Согласно постановлению, УК должны представлять не только сведения о тарифах (по которым они приобретают коммунальные ресурсы) и перечень оказываемых услуг, но и показатели финансово-хозяйственной деятельности, а также годовой план по содержанию и ремонту дома.

Также, планируется создание электронных паспортов технического состояния многоквартирных домов. Так, данный документ позволит сохранять данные о детальном состоянии каждого дома. Документ необходим потому, что у государства просто нет информации о реальном состоянии многоквартирных домов. В лучшем случае она формируется в целом по дому, отдельно по его системам или локально по собственнику. Именно поэтому невозможно оценить эффективность проведения капитального ремонта в объектах недвижимости. Принять решения в сфере регулирования отрасли при отсутствии этих сведений невозможно.

В результате, государство должно регулировать рынок, информации о котором не владеет. В защиту паспортов выступят и сами собственники, так как управление и содержание жилья — это задача собственника, и только он может передать часть своих функций УК. Это становится реальным только при наличии достоверной информации об объекте.